Vanzare cladire, tratament contabil si fiscal

Raspuns: Potrivit prevederilor art. 141 alin (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de TVA fara drept de deducere operatiunea de livrare de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;

In intelesul Codului fiscal cladirea vanduta de dvs. reprezinta o vanzare de cladire veche si poate fi vanduta in regim de scutire fara drept de deducere .
Deoarece este o vanzare scutita de TVA fara drept de deducere aveti obligatia sa ajustati TVA din taxarea inversa, conform art. 149 din Codul fiscal . Perioada de ajustare a TVA este de 20 de ani, cu incepere de la data de 1 ianuarie a anului de la care a fost pusa in functiune cladirea, iar anul in care se efectueaza vanzarea scutita de TVA este considerat intreg ca an de neutilizare. Astfel, observam ca imobilul s-a utilizat in activitati supuse TVA in perioada 2007-2012, pentru 6 ani, si se necesita ajustarea TVA pentru 14 ani. Dvs. trebuie sa restituiti la buget 14/20 din TVA-ul dedus in contul 4426 din taxarea inversa. In sensul ajustarii TVA ce provine din taxarea inversa a fost emisa si Circulara 52657/2007 de catre Ministerul Finantelor Publice.

In situatia in care doriti sa vindeti cladirea in regim de taxare, potrivit art. 141 alin. (3) orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit, f), in conditiile stabilite prin norme. In acest sens va trebui sa depuneti la organul fiscal teritorial o notificare privind taxarea acestor operatiuni.

In privinta cotei de TVA :
Pentru aplicarea cotei reduse de TVA, respectiv 5%, trebuie sa indepliniti anumite conditii mentionate la art. 140 alin. (2) indice 1 coroborat cu prevederile pct. 23 alin.(7), (8), (9), (10), (11), (12) TITLUL VI „ Taxa pe valoarea adaugata” din HG 44/2004 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare.

Din punct de vedere al impozitului pe profit : Intrucat vanzarea se efectueaza catre o persoana afiliata este recomandat ca aceasta sa se efectueze la valoarea de piata a constructiei. In caz contrar, autoritatile fiscale pot ajusta suma venitului pentru a reflecta pretul de piata al imobilului, in conformitate cu prevederile art. 11 alin. (2) din Codul fiscal

Vanzarea unui imobil reevaluat se inregistreaza in evidenta contabila astfel:

461 „Debitori diversi” = %
7583
“Venituri din vanzarea activelor si alte operatii de capital”

4427 „TVA colectata”


Scoatere din evidenta :


% = 212 „Constructii”

6583 „Cheltuieli privind activele cedate
si alte operatii de capital”
2812
„Amortizarea constructiilor”

105 „Rezerve din = 1065„Rezerve reprezentand surplus realizat din reevaluare” reevaluare”


Surplusul din reevaluare (ceea ce a ramas netransferat de fiecare data cand s-au inregistrat cheltuieli cu amortizarea) se capitalizeaza prin transferul in ct. 1065 “Rezerve reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare”, la scoaterea din evidenta a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare.
Daca imobilul a fost reevaluat, rezerva din reevaluarea acestuia dedusa la calculul profitului impozabil prin intermediul cheltuielilor privind activele cedate se impoziteaza la momentul scaderii din gestiune a mijlocului fix in conformitate cu prevederile art. 22 alin. (5) indice 1 din Codul fiscal . Pentru calculul profitului impozabil aceste sume sunt elemente similare veniturilor.

In concluzie, cheltuiala cu scoaterea din gestiune a imobilului este cheltuiala deductibila potrivit prevederilor art. 21, alin. (1) din Codul fiscal iar rezerva din reevaluare transferata in ct. 1065 la vanzarea (scoaterea din gestiune) a cladirii este considerata element similar veniturilor si se impoziteaza (art. 22, alin. 5 indice 1).

In privinta compensarii datoriilor reciproce:
Potrivit prevederilor Codului civil, datoriile reciproce se sting prin compensatie pana la concurenta celei mai mici dintre ele. Compensatia opereaza de plin drept de indata ce exista doua datorii certe, lichide si exigibile, oricare ar fi izvorul lor, si care au ca obiect o suma de bani sau o anumita cantitate de bunuri fungibile de aceeasi natura.

Apreciez ca este posibila compensarea intre cele doua datorii si nu este o incalcare a principiului necompensarii prevazut la pct. 45 din OMFP 3055/2009, atat timp cat veniturile si cheltuielile in legatura cu cele 2 activitati au fost inregistrate distinct in evidenta contabila.

Din punct de vedere contabil, potrivit art. 6 alin. (1) din Legea 82/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, orice operatiune economico-financiara efectuata se consemneaza in momentul efectuarii ei intr-un document care sta la baza inregistrarilor in contabilitate, dobandind astfel calitatea de document justificativ.

Documentul justificativ trebuie sa cuprinda informatiile prevazute in Norma metodologica de intocmire si utilizare a documentelor financiar-contabile aprobata prin Ordinul 3512/2008 privind documentele financiar-contabile.
Astfel, compensare trebuie consemnata intr-un document justificativ. Acest document trebuie sa contina toate informatiile mentionate in Norma, pentru a dobandi calitatea de document justificativ si poate fi un ordin de compensare, o conventie, proces verbal de compensare.