Vanzare terenuri construibile de catre o persoana fizica ce obtine si venituri din chirii

Intrebare: Impreuna cu sotia mea (coproprietari parti egale si regim matrimonial de bunuri in comun) detinem mai multe proprietati achizitionate in timpul casatoriei.

A. Un apartament achizitionat in anul 2007. Acesta a fost inchiriat din 2008 pana astazi catre diversi chiriasi cu mici sincope in care nu a fost ocupat. Actualul contract de inchiriere pentru acest apartament expira in 2020. Scopul achizitionarii acestuia a fost acela de obtinere de venituri din chirii.

B. Un spatiu comercial (conform cadastru si intabulare) achizitionat in anul 2016. Acesta a fost inchiriat pana astazi catre diversi chiriasi cu mici sincope in care nu a fost ocupat. Actualul contract de inchiriere pentru acest spatiu comercial expira in 2018. Scopul achizitionarii acestuia a fost acela de obtinere de venituri din chirii.

C. Un spatiu comercial (conform cadastru si intabulare) achizitionat in anul 2017 cu valoarea de 280000 euro, scutit de TVA, cladire veche, de la persoana juridica inregistrata in scop de TVA. Deocamdata nu exista contract de inchiriere pentru acesta. Nu exista venituri din chirii pentru moment. Scopul achizitionarii acestuia a fost acela de obtinere de venituri din chirii.

D. Cota indiviza de 13 dintr-un teren construibil (are certificat urbanism construire) achizitionat de la vanzator persoana fizica (neinregistrata in scop de TVA) cu pretul de 680.000 lei (echivalent 150.000 Euro) in luna iunie 2017 aflat in intravilanul orasului Voluntari achizitionat in coproprietate cu alte 2 familii (persoane fizice). Scopul initial al achizitionarii a fost acela de a imparti terenul in 3 parcele si de a construi fiecare familie cate o casa, in cazul nostru urmarind inchirierea acestei case dupa receptie si obtinerea veniturilor din chirie si pentru acest imobil. Din motive obiective, scopul initial devine irealizabil acum si am hotarat vanzarea acestui teren construibil alaturi de ceilalti co-proprietari. Avem deja o promisiune semnata si urmeaza semnarea actului de vanzare la notariat in luna octombrie 2017. Pretul de vanzare aferent cotei indivize de 13 detinute de familia noastra va fi de 315.000 euro cu o plata esalonata in 4 ani de la momentul vanzarii (actului notarial de vanzare ce se va semna in octombrie 2017).

E. Valoarea totala a veniturilor din chirii incasate si declarate aferente anului 2016 din contractele de inchiriere aferente imobilelor descrise la pcunctele A si ?B a fost de 121.500 lei.

F. Valoarea totala estimata a veniturilor din chirii incasate si declarate de familia noastra aferente anului 2017 va avea o valoare bruta estimata de 120.000 lei (din contractele de inchiriere aferente imobilelor descrise la punctele A, B si C).

G. In perioada 2007-2017 nu am facut vanzari de proprietati detinute in regimul matrimonial comun si niciun altfel de vanzare de bunuri imobile detinute impreuna sau separat. Nu au avut loc vanzari de imobile.

H. Ultima vanzare a unui bun imobil detinut de familia noastra a avut loc in anul 2006 si a constat in vanzarea apartamentului in care am locuit si am avut domiciliul.

I. Vom considera ipoteza valabila ca nu vom mai avea alte vanzari de bunuri imobile detinute impreuna pana la 31.12.2017 singura vanzare prognozata si realizata in acest an fiind cea descrisa si aferenta punctului D.

J. Ambii soti suntem angajati cu norma intreaga si contract de munca fara intrerupere din anul 1997.

1) In urma vanzarii cotei indivize detinute din terenul intravilan (punctul D) vom avea obligatia legala a declararii si inregistrarii ca persoana impozabila TVA? Daca da, cand trebuie sa ne inregistram - inainte sau dupa vanzarea acestui teren?

2) In urma vanzarii cotei indivize detinute din terenul intravilan (punctul D) vom avea obligatia legala a declararii ca persoana impozabila pe profit (16%) fiind astfel incadrati si avand calitatea de persoana fizica ce desfasoara activitate comerciala si implicit trebuie sa ne inregistram ca PFA? Daca da, cand trebuie sa ne inregistram - inainte sau dupa vanzarea acestui teren? In cazul acesta, care sunt obligatii de plata (CAS, CASS) si cum se calculeaza acestea? Se aplica la venitul din vanzarea terenului sau la profitul obtinut din aceasta vanzare? Aceste obligatii de plata (CAS, CASS) sunt plafonate la o anumita valoare sau nu? Se aplica si la vanzarea de la punctul D sau numai ulterior eventualelor vanzari viitoare?

3) Daca avem obligatia declararii si inregistrarii ca PFA dar si in scopuri de TVA care este procedura si ordinea inregistrarilor pentru TVA si impozit?

4) Care este incadrarea avand loc vanzarea cotei indivize de teren descris la punctul D in cursul lunii octombrie 2017 iar in plus in cursul anului 2018 vom vinde imobilul spatiu comercial descris la punctul C de mai sus la o valoare estimata de 450.000 euro fara a mai avea loc insa nicio alta vanzare din patrimoniul familiei in cursul anului 2018?