Buna ziua! Sunt Simona, Asistentul tau personal.
Click daca ai nevoie de ajutor!
X

Autentificare cont

Tine-ma minte

Ati uitat parola? Click aici pentru a recupera user/parola

Nu aveti cont?
X

Recuperare user/parola

Te rugam sa introduci adresa de email pe care ai folosit-o la inregistrarea contului tau.

X

Deblocare automata cont

Te rugam sa introduci adresa de email pe care ai folosit-o la inregistrarea contului tau.

Autentificare Inregistrare cont
Acest site foloseste Cookie-uri, conform noului Regulament de Protectie a Datelor (GDPR), pentru a va asigura cea mai buna experienta online. In esenta, Cookie-urile ne ajuta sa imbunatatim continutul de pe site, oferindu-va dvs., cititorul, o experienta online personalizata si mult mai rapida. Ele sunt folosite doar de site-ul nostru si partenerii nostri de incredere. Click AICI pentru detalii despre politica de Cookie-uri.
Acest site foloseste Cookie-uri, conform noului Regulament de Protectie a Datelor (GDPR), pentru a va asigura cea mai buna experienta online. In esenta, Cookie-urile ne ajuta sa imbunatatim continutul de pe site, oferindu-va dvs., cititorul, o experienta online personalizata si mult mai rapida. Ele sunt folosite doar de site-ul nostru si partenerii nostri de incredere. Click AICI pentru detalii despre politica de Cookie-uri. Sunt de acord cu politica de cookie
Portal actualizat la 28 Martie 2020
Un produs marca Rentrop&Straton
Contine toate actele normative din domeniu, actualizate la zi - parteneriat Legis

Specialistii live


Deductibilitate versus nedeductibilitate TVA in cazul inchirerilor de imobile si refacturare utilitati

valabil la 14 Mar 2020Conform legislatiei in vigoare!
Ela Dumitra Raspuns oferit de
Ela Dumitra
Lector Universitar dr.

Intrebare: Societatea noastra a incheiat un precontract de vanzare cumparare a unui imobil pe care il inchiriaza atat la persoane fizice, cat si la persoane juridice fara TVA (scutit fara drept de deducere). Urmeaza sa se incheie contractul de vanzare cumparare in regim de taxare inversa.

TVA aferenta utilitatilor este deductibila (in conditiile in care se refactureaza utilitatile)? Refacturarea utilitatilor se face cu TVA sau fara TVA (se doreste doar recuperarea sumei platite pe utilitati)? Mai este necesar sa se calculeze pro-rata in conditiile in care are doar venituri din chirii? La achizitia de bunuri/reparatii etc. efectuate la imobilul respectiv, TVA devine nedeductibila si se va plati la buget (monografie inregistrare tva)? Cum considerati ca este mai avantajos pentru societate din punct de vedere al TVA (facturare chirii cu tva sau fara tva)?

Raspuns:
  1.  TVA-ul aferent utilitatilor este deductibila(in conditiile in care se refactureaza utilitatile)
Da, TVA aferenta facturilor primite de la furnizorii de utilitati  este deductibila ( ex. TVA de 150 lei de pe factura de apa de la furnizor este deductibila; TVA colectata de 150 lei refacturata chiriasului; diferenta intre TVA colectata si TVA deductibila este egala cu 0).

ART. 297 - Sfera de aplicare a dreptului de deducere
(1) Dreptul de deducere ia nastere la momentul exigibilitatii taxei.

NM 67. (1) Dreptul persoanelor impozabile de a deduce taxa achitata sau datorata pentru bunurile/serviciile achizitionate destinate utilizarii in scopul operatiunilor prevazute la art. 297 alin. (4) din Codul fiscal constituie un principiu fundamental al sistemului de TVA. Dreptul de deducere prevazut la art. 297 din Codul fiscal face parte integranta din mecanismul TVA si, in principiu, nu poate fi limitat. Acest drept se exercita imediat pentru totalitatea taxei aplicate operatiunilor efectuate in amonte. Pentru a beneficia de dreptul de deducere trebuie indeplinite in primul rand conditiile de fond, astfel cum rezulta din jurisprudenta Curtii de Justitie a Uniunii
Europene, respectiv pe de o parte, cel interesat sa fie o persoana impozabila in sensul titlului VII din Codul fiscal si, pe de alta parte, bunurile sau serviciile invocate pentru a justifica acest drept sa fie utilizate in aval de persoana impozabila in scopul operatiunilor prevazute la art. 297 alin. (4) din Codul fiscal, iar in amonte, aceste bunuri sau servicii sa fie furnizate de o alta persoana impozabila.


297 (4) Orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferenta achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:
a) operatiuni taxabile;
  1.  Refacturarea utilitatilor se face cu TVA sau fara TVA(se doreste doar recuperarea sumei platite pe utilitati) ?
Refacturarea utilitatilor catre chiriasi se face cu TVA cu cota indicata pe factura furnizorului de utilitati. Colectarea T.V.A. pentru astfel de operatiuni permite proprietarului sa exercite dreptul de deducere a T.V.A. din facturile emise de furnizorii de utilitati.

In general, prin contractele incheiate, proprietarul si chiriasul stabilesc printr-o clauza distincta ca sumele privind utilitatile  sa fie suportate de chiarias la valoarea lor efectiva. Chiriasul suporta costurile cu utilitatile pe baza facturilor emise lunar de catre proprietar

Are loc o refacturare a costurilor de catre proprietarul spatiului in baza sumelor facturate acestuia de catre furnizorii de utilitati cu care a incheiat contract: energie electrica, apa, gaze naturale, internet.

Astfel de facturi cu valoare variabila reprezentand recuperare de costuri sunt emise de proprietar separat de cele cu valoare fixa reprezentand chiria lunara.

Emiterea separata a facturilor se explica prin momentele diferite ale faptului generator fiecarui tip de serviciu prestat:

-pentru operatiunea de inchiriere propriu-zisa: data specificata in contract pentru efectuarea platii chiriei;
-pentru operatiunea de recuperare de costuri: incepand cu data primirii de la furnizori a facturilor de utilitati

La refacturare, societatea dumneavoastra aplica structura de comisionar, caz in care primeste facturi emise pe numele sau si emite facturi pe numele beneficiarilor. In acest caz, la refacturare, prin aplicarea structurii de comisionar, exigibilitatea pentru operatiunile refacturate intervine la data emiterii facturii, fiind aplicabil regimul fiscal al operatiunilor refacturate in ceea ce priveste:                                                                                                                                                                                        -    locul prestarii;                                                                                                                                                                                                                                            -    regimul de taxare;                                                                                                                                                                                                                                      -    cotele.
 
Avand in vedere prevederile pct. 31 din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, in masura in care persoana impozabila poate face dovada ca singurul scop este refacturarea de cheltuieli, fiind indeplinite conditiile prevazute la pct. 31 alin. (5) din Norme, nu este obligata sa aiba inscrisa in obiectul de activitate realizarea livrarilor/prestarilor pe care le refactureaza. Spre deosebire de situatia prezentata la pct. 31 alin. (3), in cazul structurii de comisionar persoana impozabila are dreptul la deducerea taxei aferente achizitiilor de bunuri/servicii care vor fi refacturate, in conditiile legii, si are obligatia de a colecta taxa pe valoarea adaugata pentru operatiunile taxabile:
NM 31.

(4) In cazul refacturarii de cheltuieli, se aplica structura de comisionar conform prevederilor pct. 7 alin. (4) sau, dupa caz, ale pct. 8 alin. (3). Totusi, structura de comisionar nu se aplica in situatia in care se aplica prevederile pct. 30 alin. (4) si (5), respectiv daca sunt cheltuieli cu impozite si taxe sau sunt cheltuieli accesorii, care cad in sarcina furnizorului/prestatorului in legatura cu operatiunile pe care le-a realizat, fiind recuperate de la client.

(5) Se considera ca are loc o refacturare de cheltuieli, in sensul alin. (4), atunci cand sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
a) persoana impozabila urmareste doar recuperarea contravalorii unor achizitii de bunuri/servicii care au fost efectuate pe numele sau, dar in contul altei persoane;
b) persoana impozabila nu recupereaza mai mult decat cheltuiala efectuata.

(6) In masura in care persoana impozabila poate face dovada ca singurul scop este refacturarea de cheltuieli, fiind indeplinite conditiile prevazute la alin. (5), nu este obligata sa aiba inscrisa in obiectul de activitate realizarea livrarilor/prestarilor pe care le refactureaza. Spre deosebire de situatia prezentata la alin. (3), in cazul structurii de comisionar persoana impozabila are dreptul la deducerea taxei aferente achizitiilor de bunuri/servicii care vor fi refacturate, in conditiile legii, si are obligatia de a colecta taxa pe valoarea adaugata pentru operatiunile taxabile. Se considera ca la aplicarea structurii de comisionar exigibilitatea pentru operatiunile refacturate intervine la data emiterii facturii de catre persoana care refactureaza cheltuieli efectuate pentru alte persoane, indiferent de natura operatiunilor refacturate. Pentru fiecare cheltuiala refacturata se va aplica regimul fiscal al operatiunii de refacturate, referitoare, printre altele, la locul livrarii/prestarii, cotele, scutirile livrarii/prestarii refacturate.

Exemplul nr. 2: O societate care deruleaza operatiuni imobiliare are incheiate contracte de inchiriere pentru diverse spatii dintr-un bun imobil. In cadrul acestei activitati, ea refactureaza prestatii care cuprind, pe de o parte, furnizarea anumitor utilitati, si anume electricitate, incalzire si apa, precum si, pe de alta parte, colectarea deseurilor, serviciile de curatenie in spatiile comune ale imobilului, transferand chiriasului costurile pe care le-a suportat pentru cumpararea acestor bunuri si servicii de la terti furnizori. Trebuie sa se verifice in cadrul fiecarei inchirieri daca, in ceea ce priveste utilitatile, chiriasul are libertatea sa decida in privinta consumului sau in cantitatea pe care o doreste.

Daca chiriasul are posibilitatea sa isi aleaga prestatorii si/sau modalitatile de utilizare a bunurilor sau a serviciilor in cauza, prestatiile care privesc aceste bunuri sau servicii pot, in principiu, sa fie considerate distincte de inchiriere. In special, daca chiriasul poate sa decida in legatura cu consumul de apa, de electricitate sau de energie pentru incalzire, care poate fi verificat prin montarea unor contoare individuale si facturat in functie de consumul respectiv, prestatiile care privesc aceste bunuri sau servicii pot, in principiu, sa fie considerate distincte de inchiriere.

In ceea ce priveste serviciul de curatenie a partilor comune a bunului imobil, acestea trebuie sa fie considerate distincte de inchiriere daca pot fi organizate de fiecare chirias individual sau de chiriasi in mod colectiv si daca in toate cazurile facturile adresate chiriasului mentioneaza furnizarea acestor bunuri si prestarea acestor servicii in rubrici diferite de chirie.

In ceea ce priveste colectarea deseurilor, daca chiriasul poate alege prestatorul sau poate incheia un contract direct cu acesta, chiar daca, pentru motive care tin de facilitate, nu isi exercita aceasta alegere sau aceasta posibilitate, ci obtine aceasta prestatie de la operatorul desemnat de locator pe baza unui contract incheiat intre acestia din urma, aceasta imprejurare constituie un indiciu in favoarea existentei unei prestatii distincte de inchiriere. In acest sens a fost pronuntata si Hotararea Curtii de Justitie Europene in Cauza C-42/14. In toate situatiile in care livrarile/prestarile sunt distincte de serviciul de inchiriere, locatorul aplica structura de comisionar, aplicand regimul fiscal adecvat pentru fiecare livrare/prestare in parte, in functie de natura acestora.


Exemplul nr. 5: O societate X inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal inchiriaza catre alte societati spatii dintr-un imobil pe care-l detine in proprietate. Societatea X are incheiate contracte cu furnizorii de utilitati, respectiv cu furnizorii de energie electrica, energie termica si apa. Conform contractelor incheiate, societatea X refactureaza catre chiriasi aceste utilitati, care sunt considerate distincte de inchiriere.

In luna decembrie 2015 furnizorii de utilitati emit facturi catre societatea X cu TVA 24%. Faptul generator pentru aceste livrari intervine conform prevederilor art. 281 alin. (8) din Codul fiscal la data emiterii facturilor, respectiv in luna decembrie 2015. In luna ianuarie 2016, societatea X refactureaza utilitatile catre chiriasi. Exigibilitatea taxei pentru operatiunile refacturate intervine la data emiterii facturii de catre societatea X catre chiriasi. Intrucat faptul generator pentru operatiunile refacturate ramane neschimbat si a intervenit in luna decembrie 2015, cota aplicabila la refacturare este cota in vigoare la data faptului generator de taxa, respectiv 24%.

  1. Mai este necesar sa se calculeze pro rata in conditiile in care are doar venituri din chirii?
Societatea care inchiriaza imobilul in regim de scutire TVA si refactureaza chiriasilor utilitatile cu TVA nu se afla in situatia in care sa trebuiasca sa calculeze prorata, deoarece poate tine separat evidenta operatiunilor care dau drept de deducere TVA si separat operatiunile care nu dau drept de deducere TVA:
CF ART. 300 - Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabila              

(1) Persoana impozabila care realizeaza sau urmeaza sa realizeze atat operatiuni care dau drept de deducere, cat si operatiuni care nu dau drept de deducere este denumita in continuare persoana impozabila cu regim mixt….                        
(2) …. Persoana partial impozabila poate aplica pro rata in situatia in care nu poate tine evidente separate pentru activitatea desfasurata in calitate de persoana impozabila si pentru activitatea pentru care nu are calitatea de persoana impozabila. 
  1. Daca la achizitia de bunuri/reparatii etc efectuate la imobilul respectiv , TVA ul devine nedeductibil si se va plati la buget?(monografie inregistrare tva)
Da, TVA la achizitia de bunuri si servicii de reparatii sau  modernizari efectuate la imobilul dat in chirie in regim de scutire TVA este nedeductibilia. Deci nu este indeplinita conditia de la art. 297 alin (4): Orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferenta achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:a) operatiuni taxabile;
 
Aceasta TVA nu se achita la bugetul de stat, deoarece TVA se colecteaza prin factura de achizitie primita de proprietar si se achita la bugetul de stat de catre furnizor. TVA din aceste facturi se include in valoarea bunului achizitionat sau in valoarea serviciului prestat, deci intra in costul de achizitie
OMFP 1802/2014 pentru aprobarea Reglementarilor contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate

1.2 Definitii
6. cost de achizitie inseamna pretul datorat si eventualele cheltuieli conexe minus eventualele reduceri ale costului de achizitie.In acest sens, costul de achizitie al bunurilor cuprinde pretul de cumparare, taxele de import si alte taxe (cu exceptia acelora pe care persoana juridica le poate recupera de la autoritatile fiscale), cheltuielile de transport, manipulare si alte cheltuieli care pot fi atribuibile direct achizitiei bunurilor respective.In costul de achizitie se includ, de asemenea, comisioanele, taxele notariale, cheltuielile cu obtinerea de autorizatii si alte cheltuieli nerecuperabile, atribuibile direct bunurilor respective.
  1. Cum considerati ca este mai avantajos pentru societate din pct de vedere al TVA (FACTURARE CHIRII CU tva SAU FARA tva)
In situatia in care TVA deductibil din achizitiile realizate ( in mod deosebit ca urmare a reparatiilor de mare valoare sau a modernizarii imobilului) este mai mare decat TVA colectata, va puteti prevala de facturarea chiriei cu TVA
alarm Descarca aici Programul Special de Alerta PortalContabilitate.ro!
Asigura-te, astfel, ca vei fi mereu primul care afla Noutatile PortalContabilitate.ro! ...clic aici

Newsletter portalcontabilitate.ro

MODIFICARI Majore privind TVA de la 1 ianuarie 2020

Ramai la curent cu toate solutiile propuse de specialisti.
Aboneaza-te ACUM la Newsletterul portalcontabilitate.ro si primesti cadou Raportul special "MODIFICARI Majore privind TVA de la 1 ianuarie 2020"!

Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentului UE 679/2016

x