Impozitul imens care se aplica la revanzarea terenurilor agricole

Act normativ: Ordonanta de urgenta nr. 104/2022 pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului

Publicare: in Monitorul Oficial, Partea I nr. 657 din 30 iunie 2022

Principalele prevederi

1. Terenurile agricole situate in extravilan se pot instraina, prin vanzare, inainte de implinirea a 8 ani de la cumparare, cu obligatia platii de catre vanzatori a unui impozit in cota de 80% aplicata asupra diferentei pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vanzarii si cea de la data cumpararii, determinata potrivit valorii orientative stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilita prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, dupa caz, din respectiva perioada.

2. In cazul instrainarii, prin vanzare, a pachetului de control al persoanelor juridice care au in proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate in extravilan si care reprezinta mai mult de 25% din activele reprezentand proprietatile imobiliare ale persoanei juridice (orice teren, cladire sau alta constructie ridicata ori incorporata intr-un teren, inregistrate potrivit reglementarilor contabile aplicabile), si in masura in care instrainarea are loc inainte de implinirea a 8 ani de la dobandirea oricaruia dintre aceste terenuri, persoana fizica si/sau juridica care instraineaza are obligatia de a plati un impozit in cota de 80% aplicata asupra diferentei pozitive dintre valoarea terenurilor existenta la momentul instrainarii pachetului de control si cea de la momentul dobandirii terenurilor, determinata potrivit valorii orientative stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilita prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, dupa caz, din respectiva perioada. In situatia in care persoana juridica are in proprietate mai multe terenuri agricole situate in extravilan, cota de 80% se aplica asupra valorii totale calculate prin insumarea diferentelor pozitive aferente terenurilor dobandite cu cel mult 8 ani inainte de instrainarea pachetului de control, fara a lua in calcul diferentele negative, diferente determinate potrivit prezentului alineat.

3. In situatia in care persoana juridica detine in proprietate terenuri agricole situate in extravilan ca urmare a unui aport in natura adus de persoana care instraineaza pachetul de control, verificarea conditiei legate de instrainare inainte de implinirea a 8 ani de la dobandirea terenurilor, potrivit pct. 2, se extinde si la perioada detinerii de catre actionarul/asociatul care a realizat acest aport in natura.

Active - proprietatile imobiliare ale persoanei juridice reprezentand orice teren, cladire sau alta constructie ridicata ori incorporata intr-un teren, inregistrate potrivit reglementarilor contabile aplicabile;

Pachet de control - participatia in capitalul social/patrimoniul unei persoane juridice, detinuta de catre o persoana fizica sau juridica, in mod direct sau indirect si care depaseste 50% din valoarea/numarul titlurilor de participare sau din dreptul de vot, dupa caz;

Titluri de participare - reprezinta actiunile, partile sociale sau alta forma de detinere in mod direct sau indirect de catre persoane fizice si/sau juridice in capitalul/patrimoniul altei persoane juridice, in functie de forma de organizare a acesteia, potrivit legii.

4. Impozitul stabilit la pct. 1 si 2 reprezinta un impozit suplimentar fata de cele datorate potrivit Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare.

5. In cazul instrainarii, prin vanzare, prevazuta la pct 1, impozitul se calculeaza si se incaseaza de notarul public inainte de autentificarea actului notarial prin care se transmite dreptul de proprietate. Impozitul calculat si incasat de catre notarul public se vireaza pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost incasat.

6. In situatia prevazuta la pct. 2, contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului, in temeiul actului juridic prin care are loc instrainarea, prin vanzare, a pachetului de control al persoanei juridice.

7. In cazul in care transferul dreptului de proprietate pentru situatiile prevazute la pct. 1 si 2 se realizeaza prin hotarare judecatoreasca care tine loc de contract de vanzare, impozitul se calculeaza si se incaseaza de catre organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere, in termen de 60 de zile de la data comunicarii deciziei. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti ramase definitive comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta, in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.

8. In cazul contribuabililor platitori de impozit pe profit, impozitul stabilit in conditiile pct. 1 si 2 reprezinta cheltuiala nedeductibila la determinarea rezultatului fiscal.

De retinut:

Procedura de calcul, incasare si plata a impozitului perceput in conditiile pct. 1 si 2, precum si obligatiile declarative se aproba prin ordin comun al ministrului agriculturii si dezvoltarii rurale si al ministrului finantelor, cu avizul consultativ al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania, in termen de 60 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei OUG.

Veniturile obtinute de persoane nerezidente din tranzactiile prevazute la pct. 1 si 2 nu fac parte din domeniul de aplicare a conventiilor de evitare a dublei impuneri incheiate de Romania cu alt stat.

Proprietarii terenurilor agricole situate in extravilan au obligatia sa le utilizeze exclusiv in vederea desfasurarii activitatilor agricole de la data cumpararii, iar in situatia in care pe terenul agricol exista investitii agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei si irigatii exclusiv private, se va pastra destinatia agricola a acestor investitii.

Instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune  sau fara obtinerea avizelor este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea absoluta.

Dispozitiile prezentei legi nu se aplica instrainarilor intre coproprietari, soti, rude pana la gradul al treilea, inclusiv si afini pana la gradul al treilea, in situatia in care proprietarul terenului nu a solicitat afisarea unei oferte de vanzare la primarie. In cazul in care, proprietarul terenului a solicitat afisarea la primarie a ofertei de vanzare, aceste persoane pot accepta oferta de vanzare in calitate de preemptori de rang I, iar contractul de vanzare se va incheia in baza avizelor prevazute de lege, dupa caz.