Inchiriere in sistem real. Deductibilitate cheltuieli. Casa de marcat. Venituri realizate de comodatar

Intrebare: O persoana fizica inchiriaza, incepand cu luna februarie 2023, un imobil/casa cu o chirie de 3.000 lei/luna. In contract este prevazut ca intra in sarcina chiriasului si cheltuielile cu utilitatile. S-a inregistrat acest contract de inchirere la ANAF si s-a optat pentru impozitarea venitului in sistem real. Persoana fizica nu mai are alte bunuri sau proprietati inchiriate. Avand in vedere cele prezentate mai sus, considerati ca cheltuielile cu utilitatile din sarcina chiriasului se considera venit pentru proprietar?

Se pot considera integral deductibile urmatoarele cheltuieli:

1. Toate cheltuielile cu utilitatile (in cazul in care sunt considerate venituri la proprietar),

2. Comisionul agentului de intermediere pentru inchiriere,

3. Impozitul pe cladire si teren,

4. Asigurarea obligatorie si facultativa a imobilului,

5. Cheltuielile cu utilarea imobilului cu electrocasnice (frigider, masina de spalat, cuptor, plita etc.) si mobilier/se mentioneaza in contract ca acesta se preda mobila si utilat (exista PV de predare-primire cu detaliere si poze la tot ce s-a predat si in ce stare)/ma refer la uzura acestora (de multe ori la incetarea unui contract de inchiriere unele obiecte nu mai pot fi reutilizate),

6. Cheltuieli de reparatii la fatada imobil (zugraveli si reparatii, daca si cand se impun),

7. Serviciile de evidenta contabila necesare (inregistrare contract la ANAF, asistenta la intocmirea si depunere declaratiei unice, contabilizare cheltuieli si venituri etc.),

8. Servicii de curatenie inainte de intrarea in spatiu a chiriasilor,

9. Servicii de mentenanta a camerelor de supraveghere din exteriorul imobilului,

10. Dobanda lunara (doar pe perioada contracului de inchiriere) la creditul ipotecar luat pentru construirea imobilului inchiriat,

11. Cheltuieli cu combustibilul facute de o persoana (alta decat proprietarul) care in baza unei procuri notariale are dreptul de administrare a imobil (deplasari in scopul rezolvarii diverselor probleme legate de bunul inchiriat).

In cazul in care parte din cheltuielile de la punctul 2, 5 si 8 s-au efectuat, unele anterior contractului de inchiriere, dar unele in acelasi an cu inceperea perioadei de inchiriere a imobilului, iar altele si in anul precedent (utilarea si mobilarea) cum se mai pot aloca rezonabil si pentru anul in curs, tinand cont ca venitul obtinut din inchiriere este influentat si de existenta acestora? Daca imobilul nu ar fi fost utilat si mobilat, chiria ar fi fost mult mai mica, dovada este un alt contract de inchiriere pentru acelasi imobil care a incetat in cursul anului 2022, bineinteles la o chirie mai mica din cauza lipsei electrocasnicelor si mobilierului.

Exista obligativitatea dotarii cu casa de marcat pentru veniturile obtinute din inchiriere daca in contract este prevazut ca plata chiriei se va efectua doar in contul bancar al proprietarului, insa chiriasul achita partial in contul administatorului de imobil, respectiv partial cash? Pentru suma deja incasata cash se poate elibera chitanta? Incasarea de la chirias a cheltuielilor cu utilitatile pentru plata acestora catre furnizorii de utilitati (de catre administatorul imobilului in numele proprietarului) se poate face in baza unei chitante? In cazul in care proprietarul imobilului doreste a ceda gratuit folosinta asupra imobilului unei alte persoane (conform contractului de comodat)/fiu sau fiica a sa, iar aceasta/aceasta din urma ar inchieia un contract de inchiriere atunci acest venit obtinut se va declara prin declaratia unica a comodatarului?