Operatiuni derulate de o persoana fizica in perioada 2014-2020. Obligatii fiscale

Intrebare: O persoana fizica (PF) a obtinut in perioada 2014-2020 urmatoarele venituri, declarate prin declaratia unica (DU):

Perioada 2014-2019

2014 realizeaza venituri din operatiuni scutite (chirii, arenda, vanzare teren extravilan);

2015 - 2016 realizeaza venituri din operatiuni scutite (chirii, arenda);

2017 operatiuni scutite + vanzare garsoniera locuinta personala detinuta impreuna cu sotia si cumnata (scutita);

2018 operatiuni scutite + vanzare imobil monument istoric impreuna cu terenul aferent (fara sa existe o evaluare separata pentru cladire si pentru teren). Fiind monument istoric, nu se poate construi nimic pe teren si nici pe o distanta de 100 m de cladire (care este o scoala). Consideram ca terenul urmeaza regimul scolii si este livrare scutita - art. 292, nefiind obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA

2019 operatiuni scutite + 2 antecontracte vanzare teren construibil in ordinea urmatoare:

-28.05.2019 BC 50.000,00 Euro, care renunta din motive financiare la achizitie si pierde avansul conform clauzelor. Suma este declarata in DU si impozitata 10%;

-29.08.2019 RC 100.000,00 Euro, pentru acelasi teren, valabil pana la 31.08.2021. Urmeaza a fi anulat si restituit avansul.

Nu s-a considerat obligatorie inregistrarea ca platitoare de TVA si colectarea taxei. Daca PF incaseaza avansuri inainte de inregistrarea ca platitoare de TVA, nu se aplica TVA daca livrarea are loc inainte. Daca livrarea are loc ulterior inregistrarii, avansurile vor fi regularizate. Este corecta ipoteza?

Anul 2020 operatiuni scutite + vanzare terenuri

- Teren construibil valoare 213.750,00 Euro. (1.034.149,00 lei), TVA aferent 165.116,00 lei. Nu s-a colectat, declarat si platit TVA. La data vanzarii se poate considera ca PF desfasura activitate economica si trebuia sa se inregistreze anterior vanzarii ca platitor de TVA.

- Teren extravilan - dare in plata - scutit de TVA.

Bunurile au fost detinute in devalmasie cu sotia, unul din proprietari isi asuma inregistrarea si plata.

Utilitatile aferente chiriasilor (achitate de PF si decontate ulterior de acestia) nu au intrat in veniturile brute din chirii (nu s-au declarat in DU). Chiriile sunt in euro.

Daca pana in 2018 lucrurile au fost destul de clare, in 2018 vanzarea unui monument istoric este sigur scutita de TVA? Terenul in sine nu are nici o valoare, deoarece scoala nu poate fi demolata, nu se poate construi nimic, deci urmeaza regimul scutit al cladirii.

Avansurile din 2019 sunt impozabile? In cazul anularii antecontractului nr. 2 cu RC (nu poate fi livrat terenul, cumparatorul nu are diferenta de bani) mai intra in sfera TVA?

Pentru terenul construibil din 2020 trebuie colectata TVA si declarata? Care este procedura? Inregistrarea la registrul comertului, completarea 070, depunerea ulterioara D300; se depune D394? Trebuie declarat in Declaratia unica? Daca nu declara in DU, vor exista neconcordante intre D300 si veniturile declarate?

Daca se reincadreaza veniturile din transferul bunurilor imobiliare in venituri din activitati independente, ce se intampla cu impozitul (mai mic) platit la notar? Exista procedura de compensare a taxelor?

Cum poate continua in viitor activitatea? Persoana fizica mai are alte terenuri, in plus o activitate economica pe PFA (prorate, plus fise fiscale la persoanele fizice sunt urate, interactiunea cu finantele publice dificila). Persoana fizica este asociat unic la 2 firme, coduri CAEN agentie imobiliara si dezvoltare imobiliara. Poate aduce ca aport la capitalul social terenurile inchiriate in vederea inchirierii/vanzarii/dezvoltare? Exista obligatii fiscale la care trebuie sa fie mai atent?

Gasiti atasat un rezumat al veniturilor realizate si declarate de PF in DU in perioada 2014 - 2020.