Tranzactii imobiliare. TVA. Obligatia persoanei fizice de autorizare PFA

Intrebare: O persoana fizica a desfasurat incepand cu anul 2012 urmatoarele activitati, pentru care va prezentam si regimul fiscal aplicat:

- Inchiriere imobile - 2 contracte incheiate in anul 2012; anual, incepand cu 2012 plateste impozit pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor cu plata acestuia in baza declaratiei 200, respectiv Declaratia unica. Pentru aceste venituri a achitat si CASS.

- Acorda dreptul de superficie, in anul 2013, asupra a doua terenuri, unor societati comerciale. Societatile comerciale realizeaza pe aceste terenuri activitate de productie si platesc persoanei fizice o suma lunara de 1.000 euro/luna. In plus, la fiecare sfarsit de an, societatile comerciale platesc persoanei fizice o suma calculata la nivelul a 10% din cifra de afaceri.

Pentru obligatia de plata lunara s-a intocmit contract de superficie in forma autentica, la incheierea acestuia, si s-a achitat impozit conform prevederilor art. 111 alin. 1 din Codul fiscal prin intermediul cabinetului notarial pentru venitul aferent duratei integrale a contractului (1000 euro*180 luni). Pentru obligatia de plata anuala se intocmeste, de asemenea, anual act aditional la contractul de superficie si se achita impozit, conform prevederilor art. 111 alin. 1 din Codul fiscal prin intermediul cabinetului notarial, pentru suma cuvenita anual.

- Incheie cu o persoana fizica, in anul 2017 un contract de comodat cu destinatia de locuinta pentru o cladire veche + teren. Nu se realizeaza venituri in baza acestui contract si nu s-a achitat niciun impozit

- Vanzare cladire veche + teren in anul 2019, cladire care anterior a fost inchiriata. Impozitul a fost achitat la notariat conform prevederilot art. 111, alin. 1 din Codul fiscal.

- Incheie o promisiune de vanzare in anul 2019 pentru o cladire veche + teren, in baza caruia incaseaza un avans. Nu s-a achitat impozit, promisiunea fiind incheiata sub semnatura privata.

- Incheie in anul 2019, un contract de superficie cu titlu gratuit, pentru un teren cu o societate comerciala, teren utilizat de catre societatea comerciala pentru activitate de productie. Nu s-a platit impozit, superficia fiind cu titlu gratuit.

Precizam ca, persoana fizica este deja persoana impozabila din punct de vedere al TVA, prin depasirea plafonului anual, dar pana in prezent a desfasurat numai activitati scutite, fara drept de deducere (inchiriere, superficie, vanzare imobile vechi).

Avand in vedere cele prezentate, care este obligatia persoanei fizice de a se inregista ca persoana fizica autorizata? Exista riscul ca ANAF sa reincadreze activitatea persoanei fizice ca fiind o activitate independenta? In situatia in care persoana fizica va vinde un teren construibil si se va inregistra ca platitor de TVA, anterior fiind obligat sa se inregistreze si ca PFA, ce activitati/bunuri trebuie sa transfere pe PFA? Poate transfera numai bunurile pentru care este obligat sa colecteze TVA?