TVA la locuinte: cine mai poate beneficia de cota de 9%

Legea nr. 161/2026 privind unele masuri fiscal-bugetare a fost publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 642 din 4 august 2026.

Data intrarii in vigoare: 7 august 2026

Actul normativ prelungeste, in anumite conditii, perioada in care persoanele fizice pot achizitiona o locuinta cu cota redusa de TVA de 9%. De asemenea, sunt prevazute reguli pentru restituirea diferentei de TVA persoanelor care au achizitionat locuinte cu TVA de 21% in perioada cuprinsa intre 1 august 2026 si data intrarii in vigoare a legii.

1. TVA de 9% pentru achizitionarea unei locuinte pana la 30 septembrie 2026

In perioada 7 august-30 septembrie 2026 inclusiv, o persoana fizica poate achizitiona, individual sau impreuna cu una ori mai multe persoane fizice, o singura locuinta cu TVA de 9%.

Pentru aplicarea cotei reduse trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

• locuinta are o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti;
• valoarea locuintei, inclusiv a terenului pe care este construita, nu depaseste 600.000 lei, exclusiv TVA;
• la momentul livrarii, locuinta poate fi locuita ca atare, potrivit conditiilor legale aplicabile la data incheierii actului juridic privind plata in avans;
• livrarea locuintei are loc cel tarziu la 30 septembrie 2026;
• cumparatorul nu a achizitionat o alta locuinta cu cota redusa de TVA incepand cu 1 ianuarie 2023, conform informatiilor din Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA;
• pana la 1 august 2025 a fost incheiat un act juridic intre vii avand ca obiect plata in avans pentru achizitionarea locuintei.

Conditie suplimentara pentru actele incheiate intre 3 si 31 iulie 2025

Pentru actele juridice privind plata in avans incheiate in perioada 3-31 iulie 2025 inclusiv, cumparatorul trebuie sa faca dovada ca a achitat un avans de 20% din valoarea locuintei, exclusiv TVA.

Avansul trebuie sa fi fost platit integral pana la 31 iulie 2025 inclusiv.

2. TVA de 9% pentru cladirile achizitionate de primarii

Pana la 1 octombrie 2026 se aplica TVA de 9% pentru livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care acestea sunt construite, catre primarii.

Cladirile trebuie sa fie destinate atribuirii cu chirie subventionata persoanelor sau familiilor a caror situatie economica nu permite:

• achizitionarea unei locuinte;
• inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Cota redusa se aplica numai daca, pana la 1 august 2025, au fost incheiate acte juridice intre vii avand ca obiect plata in avans pentru achizitionarea cladirilor respective.

3. Restituirea diferentei de TVA pentru persoanele fizice

Persoanele fizice care au achizitionat una sau mai multe locuinte cu TVA de 21% in perioada cuprinsa intre 1 august 2026 si data intrarii in vigoare a Legii nr. 161/2026 pot solicita restituirea diferentei dintre TVA de 21% si TVA de 9%.

Restituirea poate fi acordata pentru o singura locuinta.

Pentru a beneficia de restituire trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

• locuinta are o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti;
• valoarea locuintei, inclusiv a terenului, nu depaseste 600.000 lei, exclusiv TVA;
• la momentul livrarii, locuinta putea fi locuita ca atare, potrivit conditiilor legale aplicabile la data incheierii actului juridic privind plata in avans;
• cumparatorul nu a achizitionat o alta locuinta cu cota redusa de TVA incepand cu 1 ianuarie 2023, conform Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA;
• pana la 1 august 2025 a fost incheiat un act juridic intre vii avand ca obiect plata in avans pentru achizitionarea locuintei.

Conditie suplimentara privind avansul

Pentru actele juridice incheiate in perioada 3-31 iulie 2025 inclusiv, persoana fizica trebuie sa dovedeasca achitarea unui avans de 20% din valoarea locuintei, exclusiv TVA.

Avansul trebuie sa fi fost achitat integral pana la 31 iulie 2025 inclusiv.

Ce se intampla daca au fost cumparate mai multe locuinte

Daca persoana fizica a achizitionat mai multe locuinte cu TVA de 21% si toate indeplinesc conditiile pentru restituire, diferenta de TVA se restituie numai pentru locuinta al carei fapt generator de TVA a intervenit primul.

4. Restituirea diferentei de TVA pentru primarii

Primariile care au achizitionat cladiri cu TVA de 21% in perioada cuprinsa intre 1 august 2026 si data intrarii in vigoare a legii pot solicita restituirea diferentei dintre TVA de 21% si TVA de 9%.

Masura se aplica inclusiv terenului pe care sunt construite cladirile, daca acestea sunt destinate atribuirii cu chirie subventionata persoanelor sau familiilor care nu isi permit achizitionarea ori inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Pentru acordarea restituirii, actele juridice intre vii avand ca obiect plata in avans pentru achizitionarea cladirilor trebuie sa fi fost incheiate pana la 1 august 2025.

De retinut

Restituirea diferentelor de TVA prevazute pentru persoanele fizice si pentru primarii va putea fi solicitata incepand cu 1 octombrie 2026.

Procedura efectiva de restituire urmeaza sa fie aprobata prin ordin al presedintelui ANAF, in termen de 30 de zile de la intrarea in vigoare a Legii nr. 161/2026. Ordinul va fi publicat in Monitorul Oficial.