Vanzare apartament in regim de scutire. Ajustare tva dedus la achizitie

Intrebare: Achizitie apartament in septembrie 2018 in suma de 200.140 lei pentru care s-a dedus TVA in suma de 38.026,60 lei. Clientul doreste sa vanda un apartament la un pret de 50.000 euro (ar fi aproximativ 244.000 lei).

In mod normal ar fi doua situatii:
1. Livrare in regim de taxare, nefiind un imobil nou, proprietarul trebuie sa depuna optiunea de taxare a livrarii imobilului.
a) Daca apartamentul se vinde unui beneficiar inregistrat in scopuri de TVA, atunci se aplica taxare inversa.
b) Daca apartamentul este vandut catre un beneficiar neplatitor de TVA, atunci se emite factura cu TVA.

2. Livrare in regim de scutire, imobilul nu mai este considerat nou, avand in vedere ca achizitia a fost in 2018, ar fi solutia: vanzatorul va aplica scutirea fara drept de deducere, nefiind important cine este cumparatorul (PF sau PJ).
Pentru cazul 2, va fi necesar sa fac ajustare la TVA dedusa initial aplicand formula perioada de amortizare/20 de ani (maxim ce poate fi ajustat pt bunurile de capital)* TVA dedusa si sa fac ajustare negativa. Varianta a doua ar fi varianta cea mai avantajoasa, deoarece daca i se aplica cota de TVA la cei 50.000 euro, ar rezulta un TVA de plata de 46.000 lei.

Firma care vrea sa vanda apartamentul si pentru care s-a dedus TVA initiala de la achizitie de 38.026,60 lei, nu a folosit apartamentul acesta (precum si restul) pentru obtinerea de venituri taxabile (venituri din cazare in regim hotelier), ci a obtinut veniturile pe o alta firma (apartine aceluiasi administrator) care este neplatitoare de TVA. Asadar, firma neplatitoare de TVA obtine venituri de pe urma apartamentelor achizitionate pe cea platitoare de TVA. Nu exista niciun document care sa ateste folosinta apartamentelor de catre neplatitoare si nici facturare de servicii, chirii, din urma carora sa se colecteze TVA. Aici este o problema, doarece nu are loc o impunere pentru a aplica TVA pentru operatiuni care sunt taxabile. Se impoziteaza doar venitul de pe neplatitoare in cota de 3%, iar pe platitoare nu exista venit, ci doar TVA de recuperat.

Este corect sa se vanda apartamentul in regim de scutire si sa se intocmeasca ajustare pentru perioada neamortizata? Ce s-ar putea face de acum inainte pentru a fi prezentata o situatie reala intre cele doua firme si impunerea TVA sa fie corecta?