Impozit transfer proprietati imobiliare

Intrebare: O persoana fizica (neautorizata) cu cod fiscal TVA inregistrat prin optiune (anticipand o vanzare de peste 300.000 lei catre o PJ platitoare de TVA) factureaza in anul 2021 un avans pentru vanzare teren cu TVA fara drept de deducere (la acel moment teren arabil). In anul 2021 vinde catre o alta persoana fizica un bun imobil personal (dobandit prin mostenire) in regim de scutire fara drept de deducere. In anul 2022 factureaza catre primul cumparator al doilea avans pentru teren pe care il factureaza cu taxare inversa (daca nu era deja platitor de tva, devenea platitor cu acest prilej). In anul 2023 terenul se factureaza integral in regim de taxare inversa (terenul a devenit construibil prin obtinerea autorizatiei de construire, potrivit legii), stornand facturile de avans.

Tranzactiile cu terenul de mai sus, desi au avut loc cate una pe an (fara regularitate, continuitate) sunt considerate activitati economice incadrate la venituri impozabile conform art. 111 din Codul fiscal? Vanzatorul impozabil din punctul de vedere al TVA devine platitor de impozit pe venit 10% conform art. 67 din Codul fiscal, fiind obligat sa depuna DU? Unde sunt incadrate aceste venituri? Avansurile incasate in 2021 si 2022 trebuiau tratate ca venit impozabil si declarate in DU? Mentionez ca la vanzare notarul a taxat in 2023 cu 3% venitul din vanzare, iar pentru vanzarea casei mostenite a taxat cu 1%.