Consultanta specializata pentru CONTABILI 
Achizitie bun imobil, ajustarea TVA
valabil la 18 Apr 2012
Intrebare: SC Y SRL, cu doi asociati achizitioneaza in luna noiembrie 2007 o locuinta (garsoniera) de la o persoana fizica (TVA 0) cu suma de 153.180 lei. In luna decembrie 2010, reevaluaeaza cladirea, valoarea devenind 93.491 lei. Societatea vinde cladirea in anul 2012 la unul din asociati. Care este tratamentul fiscal in acest caz?
Raspuns:
Tratamentul fiscal aplicabil pentru vanzarea cladirii nu este conditionat de reevaluarea bunului imobil sau de calitatea cumparatorului. Avand in vedere faptul ca apartamentul respectiv nu este o constructie noua, vanzarea se poate efectua prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere a TVA in conformitate cu prevederile art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
In situatia in care asupra acelui bun imobil s-au efectuat lucrari de modernizare sau transformare a caror valoare depaseste 20% din valoarea de piata a bunului astfel modernizat/transformat si firma respectiva si-a exercitat dreptul de deducere pe parcursul efectuarii unor astfel de lucrari, la momentul vanzarii in regim de scutire fara drept de deducere a TVA, trebuie efectuata ajustarea sumei TVA deduse. Ajustarea se efectueaza in baza prevederilor articolului 149 alin. (4) lit. d) din Codul fiscal pentru suma totala aferenta perioadei ramase din perioada de ajustare, inclusiv anul in care se vinde bunul imobil.
Prin normele de aplicare ale articolului 149, la punctul 54 se face precizarea ca ajustarea se efectueaza numai daca valoarea modernizarilor respective este de cel putin 20% din valoarea totala dupa modernizarea acelui bun imobil. Pentru stabilirea acestei valori de 20% se ia in calcul valoarea reevaluata a imobilului respectiv, fapt reglementat in mod expres la punctul 52 alineatul 2 din normele de aplicare ale articolului 149:
"In scopul calcularii acestei depasiri se vor avea in vedere valorile reevaluate ale bunurilor respective, asa cum sunt inregistrate in contabilitate."
Modalitatea de ajustare este cea reglementata prin articolul 149 alin. (5) lit. c). Astfel, daca investitia a fost realizata si utilizata din anul 2007 si s-a exercitat dreptul de deducere pentru suma de 12.000 lei, pentru ajustare se efectueaza urmatorul calcul:
- se determina perioada pentru care se face ajustarea:
20 ani – 5 ani (2007, 2008, 2009, 2010, 2011) = 15 ani
- se determina suma TVA dedusa aferenta fiecarui an din cadrul perioadei de ajustare de 20 ani:
12.000 lei : 20 ani = 600 lei/an
- se determina suma TVA pentru care se efectueaza ajustarea:
600 lei/an x 15 ani = 9.000 lei
D.p.d.v. fiscal, ajustarea se evidentiaza in jurnalul pentru cumparari si se preia in mod corespunzator cu semnul minis in decontul de TVA cod 300, la randul 31 denumit "Ajustari conform pro-rata/ajustari pentru bunurile de capital"
Asa cum se reglementeaza prin articolul 137 alineatul 1 litera a), pentru o livrare de bunuri, baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din "contrapartida" obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor din partea cumparatorului, fara a fi conditionata de valoarea de achizitie a acelui bun vandut. Deci, diferenta negativa intre valoarea ramasa neamortizata si valoarea de vanzare nu reprezinta baza de impozitare TVA
La vanzarea unui bun, baza de impozitare a TVA este reprezentata de pretul de piata al acelui bun.
Ca regula generala, pretul de piata este determinat prin raportarea la tranzactii comparabile necontrolate. O tranzactie este necontrolata daca se desfasoara intre persoane independente. Valoarea de piata este definita drept suma care ar fi platita de un client independent unui furnizor independent in acelasi moment si in acelasi loc, pentru acelasi bun sau serviciu ori pentru unul similar, in conditii de concurenta loiala. Pentru stabilirea valorii de piata la care are loc vanzarea, este recomandabil ca la momentul vanzarii sa efectuati evaluarea bunului imobil.
Pentru credibilitate, evaluarea trebuie efectuata de catre o persoana fizica sau juridica autorizata, specializata in evaluari.
Din punctul de vedere al impozitului pe profit, nu se considera cheltuiala nedeductibila fiscal valoarea neamortizata a bunului de capital vandut. Conform prevederilor articolului 21 alineatul 1 din Codul fiscal, cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile sunt considerate cheltuieli deductibile. Cheltuielile cu valoarea neamortizata a bunului de capital reprezinta cheltuieli aferente veniturilor obtinute din vanzare, indiferent de marimea acestora. Astfel, prin punctul 22 din normele Codului fiscal date in aplicarea articolului 21, cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile sunt cheltuielile inregistrate cu realizarea si comercializarea bunurilor, prestarea serviciilor sau executarea lucrarilor.
In concluzie, pentru vanzarea bunului imobil poate fi aplicat regimul de scutire fara drept de deducere, dar fara a exista riscul exercitarii dreptului de deducere pe baza de pro rata pentru bunurile si serviciile achizitionate in anul 2012
Pro-rata este reglementata prin Codul fiscal aprobat prin Legea 571/2003 la articolul 147 denumit "Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabila" si punctul 47 din normele de aplicare ale Codului fiscal.
Din calculul pro-rata se exclude valoarea livrarilor de bunuri de capital utilizate anterior pentru desfasurarea activitatii economice a persoanei impozabile vanzatoare.
alarm Descarca aici Programul Special de Alerta PortalContabilitate.ro!
Asigura-te, astfel, ca vei fi mereu primul care afla Noutatile PortalContabilitate.ro! ...clic aici
Asigura-te, astfel, ca vei fi mereu primul care afla Noutatile PortalContabilitate.ro! ...clic aici
Newsletter portalcontabilitate.ro
Ramai la curent cu toate solutiile propuse de specialisti.
Aboneaza-te ACUM la Newsletterul portalcontabilitate.ro si primesti cadou Raportul special "Tranzactiile cu numerar in 2024. Cum sa evitati amenzile"!
Intrebari similare din categoria Operatiuni scutite de TVA
03Mai2024
Tratament fiscal TVA servicii medicale si servicii de infrumusetare
de
Anca Bilas
valabil la 03 Mai 2024
Intrebare: O clinica medicala SRL platitoare de tva desfasora si servicii de infrumusetare (injectari cu botox, acid hiluronic), fiind clinica medicala care sigura servicii medicale (prestate de medici) trebuie sa se declare neplatitoare tva, dar serviciile de infrumusetare nu sunt scutite de tva, sunt prestate tot de medic. In cadrul clinicii se desfasoara ambele actvitati.Trebuie sa ne declaram ...
08Apr2024
Cota de tva aplicabila pentru achizitia de cherestea pe teritoriul national
de
Diana Popescu
valabil la 08 Apr 2024
Intrebare: La cherestea se aplica taxare inversa cu tva 19% sau 5%? Societatea cumpara cherestea, dar pe factura primita nu este trecut procentul de tva.
07Apr2024
Reglementarile tva si tratarea fiscala a facturilor wizzair ,Malta pentru bilete de avion
de
Liviu Sapunaru
valabil la 07 Apr 2024
Intrebare: O societate de avocati a achizitionat bilete de avion pentru o deplasare in Londra a unei echipe de avocati direct de pe site-ul companiei aeriene (Wizz Air). Am primit factura de la WizzAir Malta cu cota de TVA 0% (tax act 1998).Cum trebuie inregistrata factura in contabilitate? Pe ce rand se raporteaza in decontul de TVA? Avem si o alta obligatie de raportare, d390?
03Apr2024
Scutire de TVA activitati de predare cursuri brokeri
de
Anca Bilas
valabil la 03 Apr 2024
Intrebare: O societate intermediaza asigurari. Are si o factura de predare cursuri de brokeri pe codul CAEN 8560, angajatul fiind autorizat sa tina aceste cursuri. Acest venit este purtator de tva sau este scutit fara drept de deducere?
01Apr2024
Achizitii intracomunitare de servicii
de
Daniela Manole
valabil la 01 Apr 2024
Intrebare: 1. Suntem o firma platitoare de TVA. Am achizitionat produse-numite standarde-din partea consiliului Europei-departamentul Medicina si Sanatate. Factura a fost emisa fara TVA. 2. De la acelasi furnizor am primit si o factura de prestari de servicii - acces la o baza de date.Cum trebuie sa procedam din punctul de vedere al TVA? Care sunt declaratiile de raportat? Factura emisa are ...
22Mar2024
Cifra de afaceri din vanzare teren construibil. Regularizare regim fiscal TVA la data livrarii
de
Amelia Dumitras
valabil la 22 Mar 2024
Intrebare: O societate neplatitore de TVA urmeaza sa vanda un teren construibil. Valoarea tranzactiei va depasi 300.000 lei, ceea ce inseamna ca dupa tranzactie, societatea va fi obligata sa se inregistreze in scopri de TVA. In aceste conditii, daca vanzarea se va face in 2 etape (antecontract si contract ulterior), este corecta aplicarea prevederilor fiscale (vanzarea fara TVA si inregistrarea in ...
Un produs marca