Anularea dreptului de deducere pentru bunuri imobile

Intrebare: O societate avand ca obiect de activitate inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate, a inchiriat de la patru persoane fizice, pe termen de 20 de ani si 9 luni o cladire la care efectueaza lucrari de reabilitare si reamenajare pentru a fi pretabila subinchirierii. Mentionam ca societatea este proprietara terenului pe care se afla constructia respectiva. Administratorul societatii este coproprietar pe 25% din cladire. Autorizatia de construire emisa de Primaria Municipiului Bucuresti este emisa pe numele societatii. Investitia depaseste 20% din valoarea imobilului. Intrucat societatea subinchiriaza in general la societati comerciale inregistrate in scop de TVA, a optat pentru taxarea operatiunilor de inchiriere depunand in acest sens notificarea conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Societatea mai are inchiriate alte doua imobile pe care le inchiriaza tot cu optiune de taxare, depunand anterior si notificarea pentru respectivele imobile. Societatea nu a realizat si nu intentioneaza sa desfasoare operatiuni scutite fara drept de deducere care sa determine calculul proratei sau vreo ajustare de TVA.

Facturile aferente investitiei au fost inregistrate pe imobilizari in curs si TVA-ul a fost dedus, considerand, cf art 145, alin (2), lit a):

"(2) Orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferena achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:

a) operatiuni taxabile;"

Am considerat de asemenea ca o eventuala ajustare viitoare in favoarea statului s-ar face doar daca ar aparea ulterior un eveniment prevazut la art 149, alin (4). Din acest motiv, pentru a evita aparitia evenimentului de la lit d), conform contractului inregistrat la AFP Sector 3, inchirierea s-a facut pe un termen de 20 de ani si 9 luni.

Societetatea a fost verificata recent de inspectia fiscala, iar organele de control au considerat ca TVA-ul trebuia inregistart pe TVA neexigibil, motivand ca implicit inchirierea este scutita fara drept de deducere, fara a tine cont de notificarea privind optiunea de taxare aferenta imobilului respectiv pe care o inregistrasem si pe care le-am prezentat-o pe parcursul controlului. Motivatia lor a mai fost ca nu exista la momentul controlului contracte de subinchiriere incheiate. La momentul controlului, investitia nefiind finalizata, nu au putut fi inca incheiate contracte deoarece este o problema legata de racordarea la reteaua de gaze, problema care este in curs de solutionare, dar datorita faptului ca nu se cunoaste o data certa cand se va rezolva, nu putem incheia in acest moment contracte de subinchiriere. In cazul nerespectarii termenului de intrare in spatiu, chiriasii ar fi indreptatiti sa ceara daune si penalitati contractuale. In plus, nu am gasit nicaieri in codul fiscal sau in normele de aplicare obligativitatea ca in acest caz sa fie incheiate contracte de subinchieire inainte de momentul finalizarii investitiei. Bineinteles ca la finalizarea investitiei, cand as solicita la rambursare TVA aferent voi avea contracte inchiate si facturi de chirie emise cu TVA.

Cu toate acestea organele de control au considerat ca societatea nu avea drept de deducere a TVA aferent investitiei, invocand incalcarea art 147 alin (4) din Codul fiscal (?!):

"(4) Achizitiile destinate exclusiv realizarii de operatiuni care nu dau drept de deducere, precum si de investitii care sunt destinate realizarii de astfel de operatiuni se înscriu într-o coloana distincta din jurnalul pentru cumparari pentru aceste operatiuni, iar taxa deductibila aferenta acestora nu se deduce."

Totodata organele de control considera ca ulterior, cand voi finaliza investitia si voi avea contracte de subinchiriere si facturi de chirii emise cu TVA, voi avea atunci dreptul sa fac ajustare in favoarea societatii cf art 149 alin (4) lit c).

Va rog sa-mi spuneti care este procedura corecta privind deductibilitatea TVA in cazul expus.