Investitii efectuate la un spatiu inchiriat. Comunicarea valorii lor catre proprietar. Nedeductibilitatea cheltuielilor in situatia rezilierii contractului inainte de termen

Raspuns: Amenajarile, modernizarile, reparatiile si alte asemenea lucrari la bunuri imobile luate cu chirie pot imbraca forma unor investitii la mijloacele fixe amortizabile in situatia in care respecta cerintele de la pct. 107 alin. 2 din Reglementarile contabile conforme aprobate prin OMFP 3055/2009 si pct. III.2 din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin HG 2139/2004 (adica sunt destinate sa asigure protectia valorilor umane si materiale si imbunatatirea gradului de confort si ambient sau reabilitarea si modernizarea termica a cladirilor si au ca efect obtinerea de beneficii economice viitoare). Astfel de investitii realizate la un bun inchiriat se amortizeaza de catre chirias in cadrul perioadei initiale prevazuta in contract conform art. 24 alin. 3 lit. a si alin. 11 lit. c din Codul fiscal, pct. 702 alin. 2 din Normele metodologice, neavand nicio importanta faptul ca durata initiala a contractului se prelungeste ulterior. Amortizarea se calculeaza incepand cu luna urmatoare receptiei investitiei si pana la sfarsitul perioadei de inchiriere.

In contabilitate cheltuielile cu modernizarea si modernizarea se inregistreaza prin formulele contabile 231 “Investitii corporale in curs de executie” = 404 “Furnizori de imobilizari” (la momentul efectuarii lor) si 212 “Constructii”/anal. distinct = 231 “Imobilizari corporale in curs de executie” (la momentul receptiei lucrarilor).

Chiriasul nu are nicio obligatie fata de autoritatile locale, ci numai fata de proprietarul persoana juridica intrucat el este cel care datoreaza impozitul pe cladiri si pentru valoarea modernizarilor efectuate la imobil. Astfel, conform art. 253 alin. 31 din Codul fiscal, chiriasul (locatarul) are obligatia sa comunice proprietarului (locatorului) valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere executate, pentru ca acesta sa depuna o noua declaratie in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective. Potrivit pct. 54 alin. 1-12 din Normele metodologice de aplicare, prin lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se inteleg acele lucrari care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. Daca valoarea acestor lucrari nu depaseste 25% din valoarea cladirii, chiriasul nu are obligatia sa o comunice proprietarului. Daca in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe astfel de lucrari, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25%, atunci chiriasul are obligatia de a comunica proprietarului valoarea totala, in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel.

Daca, inainte de terminarea lucrarilor, este reziliat contractul de inchiriere in baza caruia au fost realizate, atunci cheltuielile sunt considerate nedeductibile conform pct. 718 din Normele metodologice date in aplicarea art. 24 din Codul fiscal, avand in vedere ca este vorba de o reziliere a contractului inainte de termen, fara valorificarea modernizarea lucrarilor.