TVA. Cota aplicabila

Intrebare: Avand in vedere intrarea in vigoare a OG nr. 16/2022 pentru modificarea si completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, va adresam rugamintea sa ne sprijiniti cu formularea unui punct de vedere cu privire la urmatoarele aspecte legate de modalitatea de aplicare a prevederillor alin. (1)-(3) al art. III in conformitate cu care:

Art. III - 1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, si cu modificarile si completarile aduse prin prezenta ordonanta, in anul 2023, cota redusa de TVA de 5% se aplica si pentru:

a) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte;

b) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

Societatea noastra desfasoara activitati de dezvoltare imobiliara inregistrata in scopuri de TVA, in acest sens construieste blocuri de locuinte si vinde apartamente in stadiu seminifinisat catre persoane fizice si juridice. Mentionam ca societatea noastra are incheiate antecontracte de vanzare cumparare in intervalul 2021-2022, dintre care unele reprezinta plati in avans partiale, iar altele reprezinta plati in avans integrale.

Mai exact, dorim sa ne comunicati opinia dumneavoastra in legatura cu stabilirea cotei reduse de TVA de 5% la incheierea contractului de vanzare cumparare in situatia in care promisiunea de vanzare-cumparare (antecontractul) a fost incheiata anterior datei de 1 ianuarie 2023 iar promitentul cumparator cesioneaza drepturile si obligatiile sale decurgand din acest act juridic catre un tert in cursul anului 2023?

Apreciem ca, in aceste conditii, prin contractul de vanzare-cumparare astfel incheiat cesionarul, in calitate de cumparator, se subroga, conform legii, in toate drepturile si obligatiile promitentului cumparator initial, devenind aplicabile prevederile art. III din OUG nr. 16/2022. Conform cesiunii, plata avansului se realizeaza direct de catre cesionar catre cedent, societatea noastra urmand a storna avansul cedentului si de a refactura aceiasi suma catre cesionar, fara a incasa vreun avans de la cesionar, avansurile incasate de la cedent fiind recunoscute ca si avansuri incasate de la cesionar.