Vanzare imobil. Teren. Drum de acces

Intrebare: O societate platitoare de TVA a cumparat un teren de 500 mp, plus o cota indiviza de 40 mp dintr-un drum de acces aferent terenului de 500 mp, de la persoana fizica. Drumul de acces are numar cadastral separat.

Pe terenul de 500 mp au fost construite 2 locuinte, in scopul vanzarii, iar in urma dezmembrarii terenului in 2 loturi de 250 mp fiecare, au rezultat spre vanzare 2 imobile, fiecare compus dupa cum urmeaza: teren 250 mp, locuinta in suprafata utila de 90 mp, pret de vanzare total (teren plus locuinta) cca. 200.000 lei net. Vanzarea fiecarei locuinte plus terenul aferent de 250 mp se face impreuna cu o cota indiviza (de cca. 20mp) din drumul de acces care a fost cumparat odata cu terenul de 500mp.

Mentionam ca, pe o suprafata de 30mp din fiecare lot de teren de 250mp, a fost constituit drept de servitute cu titlu gratuit in favoarea Distrigaz, in vederea accesului la bransamentele de gaze. De asemenea, exista servitute de trecere constituit in favoarea Distrigaz pe tot drumul de acces, in vederea accesului la reteaua de gaz care a fost exstinsa pe acest drum.

Societatea intentioneaza sa vanda aceste imobile aplicand cota de tva de 5%, unor persoane fizice care se incadreaza in conditiile impuse de OUG 2002008 si vor da declaratii in acest sens.

Normele metodologice de aplicare a OUG 2002008, prevad ca ..."Valoarea-limita de 380.000 lei prevazuta la art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodarestii, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva. In calculul suprafetei maxime de 250 mp, prevazute la art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal, se cuprind si suprafetele anexelor gospodaresti, precum si cotele indivize din orice alte suprafete dobandite impreuna cu locuinta, chiar daca se afla la numere cadastrale diferite."

In calculul suprafetei maxime de 250 mp teren impuse de OUG 2002008 se cuprind si cotele indivize din drumul de acces pe care ar trebui sa-l vindem impreuna cu terenul de 250 mp si locuinta? In cazul nostru ar rezulta o suprafata totala care se vinde de 270 mp (respective 250 mp terenul pe care este construita locuinta plus 20 mp cota indiviza din drumul de acces).

Dreptul de servitute acordat catre Distrigaz pe suprafata de cca 30 mp din fiecare lot de teren de 250 mp influenteaza calculul suprafetei totale de teren care se vinde?

In speta prezentata, se poate aplica cota redusa de tva de 5% la aceste vanzari pentru intreg imobilul care se vinde (respectiv locuinta, plus teren 250 mp, plus cota indiviza de 20 mp din drum de acces)? Sau se aplica 5% pentru teren 250 mp plus locuinta si 24% pentru cota indiviza din drumul de acces? Sau se aplica 24% pentru toata vanzarea?

Va rog justificati raspunsul cu trimiteri la cadrul legislativ.