Cum facturam inchirierea de imobile?

Raspuns: Sigur, va confirm ca societatea poate sa factureze chiriile asa cum ati mentionat in speta.

Va propun sa parcurgem impreuna baza legala, urmand sa punctam acolo unde este necesar:

Codul fiscal cuprinde la art. 292 alin. (2) lit. e) scutiri de TVA pentru operatiuni imobiliare, dupa cum urmeaza:

e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada. Fac exceptie urmatoarele operatiuni:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile; Norme metodologice
4. inchirierea seifurilor;

Asadar, atata vreme cat societatea nu realizeaza operatiuni incadrate ca fiind exceptii de la regula mentionata mai sus, va putea aplica regimul de scutire pentru bunurile imobile inchiriate.

Cu toate acestea, de fiecare data cand aplicam o scutire de TVA, trebuie sa verificam daca s-a dedus TVA la achizitie, iar daca da, atunci sa analizam daca trebuie efectuata o ajustare a TVA-ului dedus initial.

Aplicarea regimului de scutire prevazut la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal conduce la ajustari de TVA daca la achizitia/obtinerea bunurilor imobile s-a exercitat dreptul de deducere total sau partial. Ajustarile se realizeaza conform art. 305 din Codul fiscal, in cazul acestor operatiuni metoda de ajustare fiind de 1/20 din taxa dedusa in fiecare an in care bunul este utilizat pentru operatiuni scutite.

In cazul imobilului, inteleg ca acesta a fost achizitionat de la o PF si implicit operatiunea a fost scutita de TVA (nu s-a dedus TVA la achizitie). Asadar, societatea va putea sa factureze chiria imobilului fara TVA, nefiind necesara nicio ajustare de TVA.

In cazul terenului, s-a aplicat regimul taxarii inverse la achizitie (s-a dedus TVA la achizitie). Asadar, societatea are 2 variante:

• Sa factureze in regim de scutire de TVA, insa va trebuie sa ajusteze TVA-ul dedus initial la achizitie conform art. 305 din Codul fiscal;
• Sa factureze cu TVA (taxare prin optiune) si nu va mai fi necesara nicio ajustare TVA.

Varianta propusa de dumnevoastra (facturarea chiriei cu TVA) este intr-adevar varianta cea mai folosita in practica, avand in vedere ca nu mai necesita niciun calcul de ajustare pentru TVA-ul dedus la achizitie.

De stiut! Societatea poate opta pentru taxarea prin optiune conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, caz in care depune la ANAF o notificare al carei format se regaseste in anexa nr. 1 la Normele metodologice de aplicare a Titlului VII TVA. O copie de pe notificare trebuie transmisa si beneficiarului, pentru a da posibilitatea acestuia sa deduca TVA, in cazul in care este o persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA.

Fiind o operatiune scutita de TVA, numai notificarea va face dovada ca prestatorul a optat pentru taxare. Notificarile pot fi depuse chiar si dupa inceperea operatiunii, dar prestatorul trebuie sa mentioneze data de la care a inceput sa taxeze operatiunile mentionate la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.