Inregistrare contabilitate teren pentru constructii

Intrebare: Societatea este platitoare de tva lunar si impozit pe profit si are ca obiect de activitate constructia de ansambluri rezidentiale. In luna februarie 2020 a incheiat o promisiune bilaterala autentificata la notar pentru achizitionarea unui teren de la o persoana fizica autorizata inregistrata in scopuri de tva. Ambii fiind platitori de tva, vanzatorul a emis factura de avans aplicand art. 331 din Codul fiscal masuri simplificate (taxare inversa), la primirea facturii de avans cumparatorul a inregistrat in contabilitate:

4093 = 404 50.000 lei (10.494 euro)

4426 = 4427 9.500 lei

404 = 5121 50.000 lei

Cursul folosit in februarie 2020 fiind 4.7646 lei/euro. In luna martie 2020 in baza unui act aditional autentificat la notar vanzatorul a mai emis inca o factura de avans aplicand masurile simplificate conform art. 331 din Codul fiscal (taxare inversa), la primirea facturii de avans cumparatorul a inregistrat in contabilitate:

4093 = 404 50.000 lei (10.322 euro)

4426 = 4427 9.500 lei

404 = 5121 50.000 lei

Cursul folosit in martie 2020 fiind 4.8438 lei/euro. In luna mai 2020 s-a incheiat contractul de vanzare autentificat la notar.

In acest contract se specifica:

- vanzatorul vinde dreptul de proprietate asupra terenului cumparatorului;

- se specifica valoare in euro a terenului si echivalentul in lei 100.000 euro x 4.842 lei/euro = 484.200 lei, tot la acest paragraf se specifica faptul ca valoarea in lei este calculata in vederea taxarii prezentului inscris;

- la data incheierii contractului, vanzatorul mai emite o factura de avans aplicand masurile simplificate (taxare inversa), cumparatorul inregistreaza in contabilitate la fel ca in februarie 2020 si martie 2020;

- cursul folosit la emiterea facturii din mai 2020 fiind de 4.842 lei/euro, in mai factura de avans fiind de 30.000 euro x 4.842 = 145.260 lei;

- diferenta de 49.184 euro urmeaza a fi achitata astfel: 19.184 euro in data de 20.06.2020 la cursul BNR din ziua platii, 20.000 euro in data de 20.09.2020 la cursul BNR din ziua platii si 10.000 euro in data de 23.02.2021 la cursul BNR din ziua platii, urmeaza sa se inscrie in Cartea Funciara ipoteca legala pentru suma totala de 100.000 euro pana la achitarea integrala a pretului vanzarii conform art 1723 din Codul civil.

Se specifica faptul ca pretul nu include tva, prezentei tranzactii fiindu-i aplicabile procedurile taxarii inverse conform dispozitiilor art 331 din Codul fiscal. Se specifica faptul ca pentru a garanta primirea restului de pret de la cumparator, vanzatorii solicita inscrierea ipotecii legale pana la achitarea integrala a pretului vanzarii conform art 1723 din Codul civil. Vanzatorii se obliga sa dea o declaratie in forma autentica la momentul incasarii fiecarei transe precum si la incasarea integrala a pretului. Se specifica faptul ca vanzatorii isi dau acordul expres ca pana la momentul incasarii pretului de vanzare, cumparatorul sa efectueze lucrarile de construire putand obtine avize de constructii, autorizatii. Vanzatorul isi da acordul astfel incat cumparatorul (persoana juridica) sa incheie in forma autentica, cu terte persoane, promisiuni de vanzare pentru imobilele ce urmeaza a fi construite, fara a mai fi nevoie de acordul vanzatorului.

La cateva zile de la semnarea contractului de vanzare, vanzatorul (persoana fizica autorizata) si-a scos terenul de la taxe si impozite locale, cumparatorul este obligat conform legii sa declare terenul in termen de 30 zile de la autentificarea contractului. Cum ar trebui sa inregistrez in contabilitate terenul? Este corect sa inregistrez tot pe avans (contul 4093) pana cand achitam ultima rata (probabil vanzatorul va emite factura cu taxare inversa rata la cursul din data platii) si dupa ultima rata platita va emite o alta factura cu valoare 0 prima pozitie terenul cu valoarea ratelor adunate si va scadea avansurile facturate. Este o problema daca la taxe si impozite o sa figuram cu un teren dar in contabiliatte vom avea un avans la teren (contul 4093) pana la data la care se emite factura pe zero, moment in care am inteles ca se poate face corectie de valoare la taxe si impozite locale?