Vanzare apartament catre o persoana fizica. Tratament TVA

Raspuns: Aplicarea tratamentului de TVA la vanzarea unui apartament este in functie de incadrarea acestuia la constructii noi sau vechi.

In intelesul dat la art. 292 alin.2 lit. f din Codul fiscal, apartamentul este nou daca realizati livrarea pana cel tarziu la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori primei utilizari a constructiei sau daca apartamentul a suferit transformari al caror cost, exclusiv taxa, se ridica la minim 50% din valoarea constructiei dupa modernizare.

In cazul in care nu este vorba de un apartament nou in baza definitiei de mai sus, atunci vanzarea se poate face in regim de scutire de TVA.

Art.292
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare; (art. 292 alin.2 lit. f din Codul fiscal)

Data primei ocupari sau data primei utilizari sunt definite la pct. 55 alin.3 si 4 din Normele de aplicare la art.292:

(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct.4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix. "

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective. "

Astfel, daca apartamentul nu este nou, emiteti factura fara TVA cu mentiunea Scutit de taxa conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

In cazul aplicarii acestei scutiri de TVA la livrarea unei constructii vechi pentru care la momentul achizitiei, dupa data aderarii 01.01.2007, ati dedus TVA, apare obligatia ajustarii TVA asa cum e reglementat la art. 305 din Codul fiscal, inclusiv pentru situatia in care ati aplicat taxarea inversa la achizitie.

(6) Orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 305 din Codul fiscal, daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare. (Norme de aplicare la art. 292 alin. 3 din Codul fiscal)

Ajustarea e aplicabila si pentru lucrari de modernizare pentru un bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare.

Perioada de ajustare este de 20 de ani pentru bunurile imobile si incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate. Exemplu: (20 ani -2 ani) / 20 ani * TVA dedus.

Puteti opta pentru vanzarea cladirilor vechi cu TVA, in urma depunerii la ANAF a notificarii prevazute la ANEXA 3 la normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VII din Codul fiscal - Notificare privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice. (art. 292 alin. 3 din Codul fiscal)

58. (1) In sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia.

(2) Optiunea de taxare prevazuta la alin. (1) nu se va aplica la transferul titlului de proprietate asupra bunurilor imobile de catre persoanele care au aplicat regimul de scutire prevazut la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal pentru leasingul cu bunuri imobile.

(3) Optiunea prevazuta la alin. (1) se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3, care face parte integranta din prezentele norme metodologice si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri. Depunerea cu intarziere a notificarii nu va conduce la anularea optiunii de taxare exercitate de vanzator si nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar in conditiile art. 297 - 301 din Codul fiscal. Notificarea trebuie transmisa in copie si cumparatorului. Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator.

(9) Organele de inspectie fiscala vor permite, in timpul desfasurarii controlului, depunerea de notificari pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, daca persoana impozabila a aplicat regimul de taxare, dar nu a depus notificare, indiferent daca inspectia fiscala are loc la persoana impozabila care a realizat operatiunile prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal sau la beneficiarul acestor operatiuni. (Norme de aplicare la art. 292 alin. 3 din Codul fiscal)

La vanzarea catre o persoana fizica veti emite in acest caz factura cu TVA de 19% sau 5% si nu se mai pune problema ajustarii TVA dedus la achizitie.

Daca apartamentul se incadreaza in schimb la constructii noi, atunci nu se aplica nici o scutire si facturati cu TVA de 19% sau 5% livrarea catre cumparatorul persoana fizica.

In cazul livrarii cu TVA, daca persoana fizica, cumpara apartamentul cu destinatia de locuinta si se intrunesc conditiile mentionate la art. 291 alin. (3) lit.c din Codul fiscal, atunci vanzarea se poate realiza cu cota de TVA 5%.

(3) Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele livrari de bunuri si prestari de servicii:
c) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare; (art. 291 alin. 3 din Codul Fiscal).

Norme metodologice:
(3) In aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:
a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;
b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva.

(4) Suprafata utila a locuintei prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal trebuie sa fie inscrisa in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii.

(5) Persoanele impozabile care livreaza locuinte vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrari, daca din contractele incheiate rezulta ca la momentul livrarii vor fi indeplinite toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal. In situatia in care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei standard de TVA, la livrarea bunului imobil se efectueaza regularizarile prevazute la art. 291 alin. (6) din Codul fiscal in vederea aplicarii cotei de 5%, daca toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal, astfel cum sunt detaliate si de prezentele norme metodologice, sunt indeplinite la data livrarii.

(6) Pentru cladirile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal, cumparatorul va pune la dispozitia vanzatorului o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca va utiliza aceste cladiri conform destinatiei prevazute de lege, care se pastreaza de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%. Declaratia trebuie prezentata cel mai tarziu pana la momentul livrarii cladirii respective. Prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal se aplica si in cazul livrarii de parti dintr-o cladire destinate scopurilor respective.

In urma modificarilor aduse prin OUG 130/2021 privind unele masuri fiscal-bugetare, prorogarea unor termene, precum si pentru modificarea si completarea unor acte normative, cota de TVA de 5% se aplica de la 01.01.2022 si in conditiile de mai jos:

23. La articolul 291 alineatul (3) litera c), dupa punctul 4 se introduce un nou punct, punctul 5, cu urmatorul cuprins:
5. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 450.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2022, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare depaseste suma de 450.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%;